অংশ ৭: কর পরিশোধ · তৃতীয় অধ্যায়: উৎসে কর সংগ্রহ
ধারা ১২৫ — সম্পত্তি হস্তান্তর, ইত্যাদি হইতে কর সংগ্রহ
Income Tax Act, 2023 · Section 125
আইনের মূল পাঠ
১২৫। ১[(১) Registration Act, 1908 (Act No. XVI of 1908) এর section 17 এর sub-section (1) এর clauses (b), (c) বা (e) এর অধীন দলিল দস্তাবেজ নিবন্ধনের জন্য দায়িত্বপ্রাপ্ত কোনো নিবন্ধন কর্মকর্তা কোনো দলিল দস্তাবেজ নিবন্ধন করিবেন না, যদি না সম্পত্তি হস্তান্তরকারী নির্ধারিত হারে ২[প্রতিটি দলিলের বিপরীতে এ-চালানের মাধ্যমে] কর পরিশোধ করেন।]
(২) এই ধারার অধীন কর সংগ্রহের ক্ষেত্রে, করের হার-
(ক) জমির ক্ষেত্রে ৩[শতাংশ প্রতি ১২ (বারো)] লক্ষ টাকা;
(খ) কোনো স্থাপনা, ভবন, ফ্ল্যাট, অ্যাপার্টমেন্ট বা ফ্লোর স্পেস এর ক্ষেত্রে প্রতি বর্গমিটার ১ (এক) হাজার টাকা; অথবা
(গ) দলিলে উল্লিখিত মূল্যের উপর ১০% (দশ শতাংশ),
যাহা অধিক হয়, তাহা অতিক্রম করিবে না।
৪[(২ক) সম্পত্তি হস্তান্তর দলিল নিবন্ধনের ক্ষেত্রে নিবন্ধনকারী কর্মকর্তা দানকর আইন, ১৯৯০ এর প্রযোজ্যতা সাপেক্ষে প্রযোজ্য হারে দানকর এ-চালানের মাধ্যমে সংগ্রহ করিবেন।]
(৩) এই ধারার কোনো কিছুই নিম্নরূপ কোনো দলিলের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য হইবে না, যথা:-
(ক) বন্ধকী সম্পত্তি বিক্রয়ের ক্ষমতাপ্রাপ্ত কোনো ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠান কর্তৃক বিক্রয়;
(খ) ঋণের বিপরীতে কোনো ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের নিকট প্রদত্ত বন্ধকী সম্পদ;
(গ) সিকিউরিটিজ অ্যান্ড এক্সচেঞ্জ কমিশন বা সরকার কর্তৃক অনুমোদিত সুকুক ইস্যুর নিমিত্ত গঠিত কোনো ট্রাস্ট বা স্পেশাল পারপাজ ভেহিকল হইতে অথবা কোনো ট্রাস্ট বা স্পেশাল পারপাজ ভেহিকল বরাবর কোনো সম্পত্তি হস্তান্তর ৫[:]
৬[তবে শর্ত থাকে যে, যেক্ষেত্রে বন্ধকী সম্পত্তির মালিকের নিকট আয়কর পাওনা রহিয়াছে সেইক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট কর কমিশনার কর্তৃক অনুমোদিত বন্ধকী সম্পত্তির মালিকের প্রদেয় কর ব্যাংক বা ফাইন্যান্স কোম্পানি পরিশোধ করিবে মর্মে অঙ্গীকারনামা দাখিল করা সাপেক্ষে নিবন্ধন কর্মকর্তা উক্ত বন্ধকী সম্পত্তির হস্তান্তর সম্পাদন করিবেন।
ব্যাখ্যা।-এই উপ-ধারার উদ্দেশ্যপূরণকল্পে, “স্পেশাল পারপাজ ভেহিকল (Special Purpose Vehicle, SPV)” অর্থ সরকার বা সিকিউরিটিজ এক্সচেঞ্জ কমিশন কর্তৃক অনুমোদিত সুকুক বা অনুরূপ অর্থায়ন ব্যবস্থার উদ্দেশ্যে গঠিত কোনো কোম্পানি, ট্রাস্ট, ফান্ড বা অন্য কোনো পৃথক আইনগত সত্তা, যাহা সংশ্লিষ্ট সম্পদ ধারণ, ব্যবস্থাপনা, হস্তান্তর, অর্থ সংগ্রহ বা বিনিয়োগকারীদের স্বার্থ সংরক্ষণের উদ্দেশ্যে প্রতিষ্ঠিত হয় এবং যাহার কার্যক্রম উক্ত উদ্দেশ্যে সীমাবদ্ধ থাকে।]
সংশোধনী টীকা
- ১২০২৪–২৫উপ-ধারা (১) অর্থ আইন, ২০২৪ (২০২৪ সনের ৫ নং আইন) এর ৪৫ ধারাবলে প্রতিস্থাপিত যাহা ২০২৪ সনের ১ জুলাই হইতে কার্যকর।
- ২২০২৬–২৭“ প্রতিটি দলিলের বিপরীতে এ-চালানের মাধ্যমে” শব্দগুলি “নির্ধারিত হারে” শব্দগুলির পর অর্থ আইন, ২০২৬ (২০২৬ সনের ৯৬ নং আইন) এর ৭৬(ক) ধারাবলে সন্নিবেশিত (১ জুলাই, ২০২৬ তারিখ হইতে কার্যকর)।
- ৩২০২৫–২৬“শতাংশ প্রতি ১২ (বারো)” শব্দগুলি, সংখ্যা ও বন্ধনী “কাঠা প্রতি ১.৬৫ (এক দশমিক পয়ষট্টি শতাংশ) ২০ (বিশ)” শব্দগুলি, সংখ্যাগুলি, চিহ্ন ও বন্ধনীগুলির পরিবর্তে অর্থ (২০২৫-২০২৬ অর্থ বৎসর) আইন, ২০২৬ (২০২৬ সনের ৮৯ নং আইন) এর ৭৭ ধারাবলে প্রতিস্থাপিত।
- ৪২০২৬–২৭উপ-ধারা (২ক) অর্থ আইন, ২০২৬ (২০২৬ সনের ৯৬ নং আইন) এর ৭৬(খ) ধারাবলে সন্নিবেশিত (১ জুলাই, ২০২৬ তারিখ হইতে কার্যকর)।
- ৫২০২৬–২৭“:” কোলন চিহ্ন “।” দাঁড়ি চিহ্নের পরিবর্তে অর্থ আইন, ২০২৬ (২০২৬ সনের ৯৬ নং আইন) এর ৭৬(গ) ধারাবলে প্রতিস্থাপিত (১ জুলাই, ২০২৬ তারিখ হইতে কার্যকর)।
- ৬২০২৬–২৭শর্তাংশ ও ব্যাখ্যা অর্থ আইন, ২০২৬ (২০২৬ সনের ৯৬ নং আইন) এর ৭৬(গ) ধারাবলে সংযোজিত (১ জুলাই, ২০২৬ তারিখ হইতে কার্যকর)।
সহজ ভাষায় বুঝুন
মেন্টরের নোট · Unidara Associates
জমি, বাড়ি, ফ্ল্যাট বিক্রি বা হস্তান্তরের দলিল নিবন্ধনের সময় বিক্রেতাকে (হস্তান্তরকারী) প্রতিটি দলিলের বিপরীতে এ-চালানে নির্ধারিত হারে কর দিতে হবে। কর না দিলে সাব-রেজিস্ট্রার দলিল নিবন্ধন করবেন না।
ধাপে ধাপে বুঝি
- ১জমি বা ফ্ল্যাট বিক্রি করলে বিক্রেতার লাভ মূলধনি আয়। সেই করের একটা অংশ দলিল নিবন্ধনের সময়েই আদায় করা হয়।
- ২কোন দলিল: Registration Act, 1908 এর section 17(1) এর (b), (c) বা (e) দফার দলিল, অর্থাৎ বিক্রয়, হস্তান্তর ইত্যাদি।
- ৩হার: এলাকা অনুযায়ী বিধিতে নির্ধারিত। আইন সর্বোচ্চ সীমা দিয়েছে: জমিতে শতাংশ প্রতি ১২ লক্ষ টাকা, ভবন বা ফ্ল্যাটে প্রতি বর্গমিটার ১,০০০ টাকা, অথবা দলিলমূল্যের ১০%, যেটা বেশি, কর তার বেশি হবে না।
- ৪অর্থ আইন, ২০২৬ থেকে প্রতিটি দলিলের জন্য আলাদা এ-চালানে কর দিতে হবে। নিবন্ধনকারী কর্মকর্তা দানকরও (প্রযোজ্য হলে) এ-চালানে সংগ্রহ করবেন।
- ৫যেসব দলিলে প্রযোজ্য নয়: ব্যাংক বা আর্থিক প্রতিষ্ঠানের বন্ধকী সম্পত্তি বিক্রয়, ঋণের বিপরীতে ব্যাংকে সম্পত্তি বন্ধক, আর সুকুকের জন্য গঠিত ট্রাস্ট বা SPV এর কাছ থেকে বা কাছে হস্তান্তর।
- ৬বন্ধকী সম্পত্তির মালিকের কাছে কর বকেয়া থাকলে, ব্যাংক বা ফাইন্যান্স কোম্পানি সেই কর পরিশোধ করবে মর্মে অঙ্গীকারনামা দিলে তবেই নিবন্ধন হবে।
মনে রাখুন
- কে দেবেন: বিক্রেতা বা হস্তান্তরকারী, দলিল নিবন্ধনের আগে।
- হার এলাকাভিত্তিক বিধিতে, সর্বোচ্চ সীমা আইনে।
- প্রতিটি দলিলের জন্য আলাদা এ-চালান।
- দানকরও নিবন্ধনের সময় সংগ্রহ।
- বন্ধকী সম্পত্তি ও সুকুক SPV এর ক্ষেত্রে ব্যতিক্রম।
আয়কর পরিপত্র ২০২৬–২৭ অনুযায়ী
অনুচ্ছেদ ৪৬ · পৃষ্ঠা ৬৮–৬৯- উপ-ধারা (১): সম্পত্তি হস্তান্তরে প্রতিটি দলিলের বিপরীতে এ-চালানের মাধ্যমে উৎসে কর পরিশোধ বাধ্যতামূলক।
- নতুন উপ-ধারা (২ক): হেবা বা দানের দলিল নিবন্ধনে নিবন্ধনকারী কর্মকর্তা দানকর আইন, ১৯৯০ অনুযায়ী দানকর এ-চালানে সংগ্রহ করবেন — শুধু হেবা/দানে, ক্রয়-বিক্রয়ে নয়। হেবা বা দানে উৎসে কর নেই; ক্রয়-বিক্রয়ে দানকর নেই, শুধু বিক্রেতার কাছ থেকে উৎসে কর।
- উপ-ধারা (৩) এর নতুন শর্ত: বন্ধকী সম্পত্তির মালিকের কাছে আয়কর পাওনা থাকলে, কর কমিশনারের অনুমোদনে ব্যাংক বা ফাইন্যান্স কোম্পানি সেই কর পরিশোধ করবে মর্মে অঙ্গীকারনামা দিলে নিবন্ধনকারী কর্মকর্তা হস্তান্তর সম্পন্ন করবেন।
- উপ-ধারা (৩) এর নতুন ব্যাখ্যা: “স্পেশাল পারপাজ ভেহিকল (SPV)” = সরকার বা BSEC অনুমোদিত সুকুক বা অনুরূপ অর্থায়নের জন্য গঠিত কোম্পানি, ট্রাস্ট, ফান্ড বা পৃথক সত্তা; এর কাজ সংশ্লিষ্ট সম্পদ ধারণ, ব্যবস্থাপনা, হস্তান্তর, অর্থ সংগ্রহ ও বিনিয়োগকারীর স্বার্থ রক্ষায় সীমাবদ্ধ।
- সংশোধিত বিধান ১ জুলাই, ২০২৬ থেকে প্রযোজ্য।
সূত্র: জাতীয় রাজস্ব বোর্ডের আয়কর পরিপত্র ২০২৬–২৭। পরিপত্রের ব্যাখ্যা সহজ ভাষায় সংক্ষেপ করা হয়েছে; উদাহরণের অঙ্ক অপরিবর্তিত।
উদাহরণ: ফ্ল্যাট বিক্রি
- ১জনাব মোস্তফা ঢাকায় একটি ১২০ বর্গমিটারের ফ্ল্যাট বিক্রি করছেন, দলিলমূল্য ১ কোটি টাকা।
- ২তার এলাকার জন্য বিধিমালায় যে হার নির্ধারিত, সেই হারে কর এ-চালানে জমা দিয়ে চালানের কপি দলিলের সাথে দিতে হবে।
- ৩আইনের সর্বোচ্চ সীমা: ১২০ × ১,০০০ = ১,২০,০০০ টাকা, অথবা দলিলমূল্যের ১০% = ১০,০০,০০০ টাকা, যেটা বেশি। অর্থাৎ বিধির হার এর বেশি হতে পারবে না।
- ৪চালান ছাড়া সাব-রেজিস্ট্রার দলিল নিবন্ধন করবেন না।
প্র্যাকটিশনারের পরামর্শ
বিক্রির চুক্তিতে কে কর দেবেন তা স্পষ্ট লিখুন (সাধারণত বিক্রেতা)। নিবন্ধনের সময় দেওয়া এই কর বিক্রেতার রিটার্নে মূলধনি আয়ের করের সাথে সমন্বয় হয়, তাই চালানের কপি সংরক্ষণ করুন।
সাম্প্রতিক পরিবর্তন
অর্থ আইন, ২০২৪ উপ-ধারা (১) প্রতিস্থাপন করেছে। অর্থ (২০২৫-২০২৬ অর্থ বৎসর) আইন, ২০২৬ জমির সীমা “কাঠা প্রতি” থেকে “শতাংশ প্রতি ১২ লক্ষ টাকা” করেছে। অর্থ আইন, ২০২৬ প্রতিটি দলিলে এ-চালান, দানকর সংগ্রহ আর বন্ধকী সম্পত্তির শর্তাংশ যোগ করেছে।
বিশেষজ্ঞ বিশ্লেষণ
নীতি, প্রশাসন, আইন ও হিসাব, চার দিক থেকে
নীতিগত উদ্দেশ্য: আইনটা কেন এমন
জমি ও ফ্ল্যাটের বাজারে দলিলমূল্য প্রায়ই প্রকৃত দামের চেয়ে অনেক কম দেখানো হয়, ফলে মূলধনি আয় লুকানো থাকে। নিবন্ধনের সময় এলাকাভিত্তিক নির্দিষ্ট অঙ্কে কর আদায় এই সমস্যার একটি ব্যবহারিক সমাধান। সর্বোচ্চ সীমা আইনে আর আসল হার বিধিতে রাখায় এলাকার বাজারদর অনুযায়ী সমন্বয় সম্ভব। প্রতিটি দলিলের জন্য এ-চালান (অর্থ আইন, ২০২৬) স্বচ্ছতা ও অনলাইন যাচাই নিশ্চিত করে।
কর কর্মকর্তার দৃষ্টিতে
সাব-রেজিস্ট্রার অফিসের তথ্য আর বিক্রেতার রিটার্নের মূলধনি আয় মিলিয়ে দেখা হয়। বিক্রয়মূল্য কম দেখালে ধারা ৬১ অনুযায়ী ন্যায্য মূল্য নির্ধারণের ঝুঁকিও আছে।
আয়কর আইনজীবীর দৃষ্টিতে
নিবন্ধনে দেওয়া কর রিটার্নে সমন্বয়যোগ্য, বেশি হলে ফেরতযোগ্য (ধারা ১৬৩)। বন্ধকী সম্পত্তি বিক্রয়ে ব্যতিক্রম আছে, কিন্তু মালিকের বকেয়া কর থাকলে ব্যাংকের অঙ্গীকার লাগবে।
কর পরিকল্পনার দৃষ্টিতে
বিক্রির আগে এলাকার চলতি হার জেনে নিয়ে মোট খরচ (কর, রেজিস্ট্রেশন, স্ট্যাম্প, দানকর প্রযোজ্য হলে) হিসাব করুন। পরিবারের মধ্যে হস্তান্তরে দানকর আর এই করের প্রযোজ্যতা আলাদাভাবে দেখুন।
সাধারণ ভুল
- দলিলে কম দাম দেখিয়ে কর কম দেওয়া, পরে রিটার্নে সম্পদের উৎস ব্যাখ্যা করতে না পারা।
- একাধিক দলিলের জন্য একটি চালান করা (এখন প্রতিটির জন্য আলাদা)।
সাথে পড়ুন
এই বিশ্লেষণ Unidara Associates এর শিক্ষামূলক ব্যাখ্যা, NBR এর দাপ্তরিক মত নয়। আপনার নির্দিষ্ট বিষয়ে সিদ্ধান্তের আগে পরামর্শ নিন।